房地产这个行业存在了很多年，但是真正成为一个产业，是在欧洲经济工业革命以后、伴随现代市场经济不断发展后兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。
近几百年以来，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的生意和买卖，二战以后特别明显。
空间价值的创造比地段更重要
所谓形势法则，就是讲一个事情到底是什么。举个例子，什么叫窗帘？有人说把这块布挂起来就叫窗帘，也有人说百叶窗是窗帘，但是如果用形势法则来理解，窗帘就是调节光线和空气的一个工具。房地产也一样，我们回到形势法则，房地产做的是空间生意，而不是做平面的生意；它是做有经济价值的空间，四堵墙加个顶，这就是我们经营的空间，我们要考虑如何让这个空间值钱。正是人们在一特定空间里从事的活动方式和经济收入（现金流）不同，才让它的价值和别人不一样。
户外空间如被日本核辐射了的太平洋，这个空间是无边界无限制的，没有经济价值。我们要做的空间生意是在稀缺性的条件下，用人为的方式制造出一个空间并让它有价值。它越稀缺越有独立定价的能力，比如我们在纽约做”中国中心”，这一空间就非常稀缺，我就有定价的主动权。当时很多人跟我们讲，你要做”中国中心”，纽约那么多地方都可以选，为什么非要到自由塔？我说我要做一个唯一性空间，一个具有自然垄断条件的空间，也就是一个最有价值的空间。
我们万通的使命是创造有价值的空间，具体说就是：第一，我们要做空间生意；第二，我们要让空间有价值。我觉得其他一些地产公司写的某些logo和广告语跟房地产没有太大关系，比如说创造生活，或者以人为本，这用在任何别的公司都可以；这种情形在消费品、医药、保健类企业等更为明显。而创造有价值的空间，既说明了我们的行业，也说明了我们的生意经营的是什么东西，以及朝什么方向走才会使公司更有价值。
我认为地段的重要性次于空间的创造性。政府给我一块地，无论在哪儿我都有能力让它赚钱，因为我可以制造出一个独特的体验空间使它有价值。比如九寨天堂，要从成都搭乘飞机然后开车才能抵达，周边都是荒地，但是它以藏羌文化为主题制造了一个特别梦幻的酒店，你进去以后分不清楚是室内室外，它把风情街修在室内，大玻璃一打开又像是户外；在室内能让你感觉到森林里的空气、鸟鸣等等，也能体验到逛街的乐趣，这就是独特的空间体验。正因如此，人们趋之若鹜，不火都不行。
所以我认为在空间方面的创造能力其实比地段的选择更重要，因此我们做地产生意的就应把精力集中在创造性上，而不是每天去找地。地不是不重要，但是如果我们好不容易找到一块地，却不在空间价值的创造上下工夫，结果地是肉价钱，房子空间却成了豆腐价。我们不是建筑业，因为建筑业就负责把它建起来；而房地产是让空间具有稀缺性和创造独特价值，把这两个角色的区别厘清了，将有助于我们在地段的选择和创造性这两件事情上保持平衡。
我们在cbd的z3那拿了一块地，大家说这个地段非常好。但是最近周边要建18栋200米以上的楼，地段相同，我们应该比什么？那就是比空间的创造性。我们要让大家在万通这个写字楼享受独特的体验和服务。房地产的本质是空间竞争，而空间竞争的根本在于如何让空间有经济价值。
那么我们应该买多少地？是不是地越多越好？有的地产公司土地储备了1000万、2000万平米，大家都说地多牛逼，其实牛的根本不是地，而是指由地所取得的可建造的空间面积，是空间，不是土地。
有的公司爱夸耀自己拥有的土地亩数多，那么这个公司还只是小学生水平，平面大了你责任就大，比如说在给你的100亩地上你只能盖10平米，你要这100亩非累死不可。所以实际上大家还是应该比空间。所谓土地储备应该改一个词，叫空间储备。这个想法上的一点改变，可能会使公司创造出数十亿、乃至超过百亿的价值。假如我们在廊坊有1万亩地，是一级开发，这是平面的概念。1万亩的建筑指标是500万平米。而买1万亩地照现在的市场价格要150亿到200亿，这才能换来500万平米空间。但若做立体城市，我们只需要买1500亩地，但是可以有600万平米的建筑空间，买地用钱超不过50亿，却换了600万平米的空间。所以前一种思维是用平面做地，后一种思维是把这个空间的指标做大，用科学创新的方法、用研发来推动我们获得这样一个空间。如果你不是去创造立体城市，政府也好，规划也好，都不可能给你这个指标。我们换了一个思维，把所有的精力集中在空间上，而不从平面上去想问题，就创造了100亿的价值，这100亿可以由投资者、客户和当地政府等各方面来分享。公司要推动创新和研发，最重要的是能够回到房地产的本来意义上考虑做生意。有这一点点改变（创新），我们的眼光就可能会超过很多专业的分析师、财经记者、同行。
由此引申出另一个观念变化，即土地是无限的，而不是有限的。如果你是做平面生意，你会觉得这边盖房子把土地用完了，那边就不能再建，那土地资源很快就没有了；但是要从空间上来看，我们往上盖就可以了。现在建500米以下的建筑是常规技术，已经很容易实现；所以，哪儿要是没地了，当地政府就应该提高容积率，大家就又有地方待了。滨海新区2200多平方公里，按照规划，毛容积率是在1以下，净容积率也都不到2。北京市现在规划下的建筑，容积率算下来不到1。你只要往上盖，实际上永远都是有地的。
1929年纽约都在嚷嚷没地了，大家都很紧张。那个时候的房子只能盖到3层楼高，当时都是木石结构，墙还特别厚。大家疯狂地圈地，地价昂贵。电影《泰坦尼克号》里，有个把太太放救生艇上、自己选择死亡的绅士就是纽约的大地产商，华尔道夫酒店边上到处都是他们家的地。
随着涌进来的人太多，房子拥挤不堪，无处下脚，土地愈发金贵，人们一筹莫展，正在这时，金融危机来了，大家都在寻找出路，其中一个方向就是用什么办法把房子向上发展，把地腾出来。令人欣喜的是，因为有了三个技术发明，这一梦想实现了：第一就是钢结构兴起。大家知道钢盖的高度可以超越通常的限制，现在全世界超高建筑都是钢结构，所以它改变了历史。第二用玻璃解决建筑的自重问题。玻璃轻很多，所以楼建多高都倒不了。最后就是人怎么上去。电梯有了大幅度的改进，可以把人输送到上面任何一个点。钢结构、玻璃和电梯让纽约进入到摩天大楼时代，从此城市往高层空间发展，地又多出来了。1949年纽约到处是摩天大楼，特别是曼哈顿中城大楼林立，人口密度陡增，1平方公里容纳人数超过10万人。
如果我们能够不断地往天上发展，那就意味着土地是无限的。现在无论哪个城市，任何一个理性的领导，如果说地没了，那只说明你规划没做好；只要你对房地产的理解是回到空间上来，那地就永远都有。
土地是无限的，但又是受约束的；土地是受经济价格决定的，它在技术上是无限的，但在一个时点上是绝对的，即价格决定土地的数量。价格不动，土地就逐渐稀缺，变成有限；价格逐渐上扬，土地就因空间价值上扬、加高和拆改的动力加大而变成无限。
比如说这个地方盖了，马上就不能再拆，这就成了有限；这件事情如何能打破呢？只能靠价格。土地是经济要素，只要空间的价格在改变，土地的价格在改变，就有了拆迁的经济利益和合理性，于是就会有人来拆迁，就意味着土地供应会不断增加。拆迁以后创造出新的更高价格的空间，从这个角度来说土地确实又是无限的。
现在建筑技术不断进步，土地的要素价格不断提升，让土地成为无限的。建筑技术的进步让现在盖到1千米也不难，土地价格随着人口的增加、经济的发展，不断在变，所以拆迁动力总是有的，特别是在老城区，我们盖的任何一个房子，在前面都被人盖过好几次了。比如说万通中心、万通广场的土地在之前都是有人盖过房的。一个城市土地是无限的，我说的是城市，因为只有城市土地才能变成经济资源，但如果是戈壁滩，那个土地不是经济资源，因为没有人在那儿制造有价值的空间。
住宅问题：青春痘还是疾病？
现在中国的房地产问题，到底有多严重？究竟是疾病，还是青春痘？这两个问题的性质不一样。女孩在青春期，脸上会长痘痘，这究竟是不是病，医生都没有统一的意见。面对以上情况，家长可以有两种选择——聪明的只做两件事，安慰和等待。等到孩子年过二十，脸上自然又光洁如玉，因为这是一个成长必经的过程；如果你把它当成病，到处求医问药，有可能会整得小姑娘内分泌越来越乱，最后保不住会落下坑或疤痕，留下遗憾。
今天中国的房地产问题，就面临着这样两种选择。而对这个问题的不同看法，导致在社会上的一些争论。
中国目前的房地产的问题是什么？今天所谓房地产问题其实是住宅的问题。在发展中国家特别是新兴工业化国家和快速城市化的地区，住宅一直都是问题。我年轻的时候看过恩格斯在1850年写的一本有关住宅问题的书（《论住宅问题》），其中有一篇是讨论工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在80年代末时，也有过无壳蜗牛运动跟住宅有关。两个月前，查韦斯让军队开进了高尔夫球场，把富人的高尔夫球场改成经济适用房。而波及全球的美国次贷问题也是住宅问题。
在人均gdp达到8000美金之前，住宅问题是所有新兴工业化国家和经济起飞、快速城市化的国家和地区的普遍性问题，这个问题急不得，但是又不能不急。所谓急不得就是没到gdp8000美金这事儿都解决不了，不急不行是因为大家都在吵。