李遥来到会议时候，大家已经准备好了投影和演示的电脑。
李遥说：“开始吧。”
徐昕先汇报市场：“李总，各位同事，我来给大家汇报一下近期的调控政策和市场形势。报告共分成五个部分，第一是宏观经济；第二是2014年已经实施的房地产调控政策，第三是土地市场的分析，第四是住宅新房市场的分析，第五是住宅二手房市场的分析。”
徐昕介绍说：“首先是宏观经济，预计今年的gdp增长约7.7%，与2013年持平；市城镇居民人均可支配收入达40321元，增速高于全国水平。
第二方面是已经实施的调控政策。今天是10月9号，截至目前，已经颁布的政策，比较有影响的有两条，一是5月12日，再次强调了‘满足首套自住房贷款者需求’。第二就是‘央行930房贷新政’，这个昨天开会的时候已经说过了，肯定是刺激楼市的政策。
第三方面是关于今年的土地市场。截至目前，成交的地块儿数量和规划建面同比降幅分别高达50%和41%，下降有两个原因，一是供应大幅减少，二是开发商对市场缺乏信心，拿地意愿降低。虽然成交数量下降，但是楼面价却大幅上涨，上涨幅度达51%。土地成交上，五环外减少，四环内增加，可见开发商还是看重地段，而且成交价格也有相应的反映，外环的楼面价低于内环。距离我们项目较近的，是今年2月份成交的西南三环四环之间的一块儿地，用地面积5.96万平米，容积率2.9，成交总额49.58亿元，楼面价29073元/平米（楼面价=土地总价格/建筑总面积。楼面价表明了该项目在楼盘销售时，单价中所包含的土地成本。），溢价率48%，未来这块地将对我们形成较强的竞争压力。总体来说，现在明显的趋势是面粉贵过面包，未来的市场价格还是要上涨。
第四方面是关于今年的住宅新房市场。住宅销售方面，截至9月30日，销售面积为690.2万平方米，同比下降28%。还是供大于求。9月份量跌价涨，成交仅为5026套，环比下降37%，同比下降53%；成交均价26899元/平米，环比上升20%，同比上升14%。从近一年来的存量来看，全市套数存量大约需要17个月消化完成。
从成交面积段来看，200平米以上的大户型成交占比为7%，这一情况与前两年相比没有明显变化。在成交金额上，200平米以上的产品占据了35%，前两年分别是29%、34%。这也能反映出来豪宅市场价格的坚挺。
第五方面是关于住宅的二手房市场。9月份，二手房成交量同比下降29%、环比上升8%，二手房市场有所好转。以上汇报完毕。”
徐昕汇报完毕后，李遥问道：“都说说吧，大家对今年的市场怎么看？吕霜，你说说看。”
吕霜知道，这是领导对她的一个考察，答应了一声，然后冷静地说：“我补充一下政策吧。刚才说到了全国的政策，不管是五月份的满足首套自住房贷款者需求，还是930放松信贷，毫无疑问，都是救市的政策。那么我们还要看北京的地方政策，今年以来，北京调控政策在全国政策基础上，主要围绕以下三个方面展开：一是大量增加低价位的住房，比如自住房的供应，预计今年将供应5万套自住房，这种带有保障色彩的住房上市，必然会稀释整个商品房市场的去化；第二跟全国政策保持一致，刺激需求，措施包括降低公积金贷款利率、调整普宅标准等财税支持；第三是加大保障力度，推出多层次、多来源的保障住房，开始建立长效机制。其实起到关键的无非也就是两点，首先加大供应，然后刺激需求，一句话，就是让大家多买房。所以，在这种政策的引导下，今年甚至明年的房价，必然会比前两年反弹，甚至大涨。这对我们项目的上市会非常有利。”
吕霜讲完后，李遥点点头，表示认可：“总结的很对，看来吕霜也是做了一番功课。席华，你的意见呢？”
席华说：“关于政策大家已经达成了共识，未来一段时间肯定会涨，这个我就不多说了。我是在一线打拼的，从具体的市场来说说吧。古话说‘春江水暖鸭先知’，我们一线感受还是最深的，比如今年春节过后一直到4月份，其实市场还可以，尤其是3月份，成交还有过一个小高峰，那时候，每天的客户量大概会有七八组，一周五十来组客户跟玩儿似的，很轻松。但是从五一开始，客户到访呈现了断崖式下跌，真的是这样，从五一，突然就没有客户了，我们想了各种办法，电话邀约、组织活动、投广告，就是没有客户。从五月份开始一直到上个月，我原来的项目整个售楼处都是死气沉沉的，我们六七月份调研了几个项目，大家的情形都一样。从930政策公布以后，售楼处的客户量虽然还没有恢复到4月份的水平，但是已经有了明显地回暖迹象，尤其是通过十一小长假来看，客户来访量，成交量都在上涨。刚才的报告里，我注意到一个细节，今年海淀区的供应只占到全市的4%，这个量太少了，海淀作为城六区之一的大区，这些土地供应量远远满足不了海淀客群的高端改善需求，所以在未来两到三年里，我们的项目几乎是没有竞争对手的，再长远一些来看，应该会有一些高端项目入市，但是那个时候，西山珺府的成熟度、口碑、品质都已经名声在外了，同样是没有竞争对手的状态。我的结论是，第一紧紧抓住这一波的窗口期，赶紧把前期项目消化完毕；第二加紧西山珺府的蓄客工作，为明年春天项目开盘积累有效客户。”
李遥对席华的分析也表示了认可，说：“重点是为西山珺府蓄客，明年的开盘务必一炮打响。大家对我们要做的价格，有什么预期？”
席华说：“我觉得以我们的地段和产品，最少也得定到7万。我刚才也说了，这两年海淀基本上没有新盘，但是海淀的高端需求多啊。供不应求的状态，价格肯定要高。从我们销售端来说，7万的价格我很有信心卖出去。”
李遥对席华的价格未置可否，看向吕霜，吕霜说：“我觉得定价上还是不能太冒进，房地产市场是典型的政策市场，一旦政策发生变化，市场就会急转直下，如果价格定太高了，对客户是一种伤害。尤其是如果前期的客户买的价格高，一旦我们降价销售，可能会发生客户维权、闹事儿的可能，而且这也会严重伤害后边的客户，影响整体的销售。”
李遥说：“嗯，你说这个倒是给我提了个醒。江峻，我们前段时间发布会做的不错，来的媒体也挺多，这些媒体关系一定要维护好，活动那天不是建了个微信群嘛，你再拢一拢，把没有参加活动的媒体人，不管是采编的还是经营的，也都拉进来，有事儿没事儿的时候就多互动一些。你申请些费用，平常有项目的新闻稿要发的时候，就发到群里，然后在群里发发红包，请媒体帮忙转发，或者有什么事情的时候，也可以发发红包，增加媒体对我们的关注。要时刻关注媒体的一些动作，虽然我们完全是合法经营，但是也难免出现销售纠纷、客服纠纷，要避免引起媒体关注，如果有媒体关注，一定要第一时间灭火。这个事情你先做着，以后我们再慢慢把公关的工作系统化，公关将来也是我们要补充的一项职能，你可以慢慢物色一下有经验的舆情主管，有优秀的可以招聘进来。”
江峻问：“好。费用上我申请多少钱？”
李遥想了想说：“先申请2万吧，需要请媒体吃饭的时候也可用，做好台账，花的差不多了就报销，让手里永远留着钱，以备不时之需。”
江峻说：“好。媒体公关、舆情方面的工作我们不太熟悉，是应该招聘一个舆情主管，我跟同行交流交流，学学经验吧，也让他们帮忙推荐推荐。”
李遥说：“可以，这个你看着安排吧，该请客请客，一定要把这个工作抓起来。好，我们继续说价格的事儿。吕霜，你觉得定价多少合适？”
吕霜接着说：“根据现在的整体市场价格，刚才我们看市场价格，是有两个价格梯队的，一个是东边、北边要比西边、南边贵，这个也是业内的共识；一个是内环比外环贵。从刚才的价格看，北五环外5万6左右，西四环内6万6左右，北四环内8万2左右。我们有个词，叫做‘量价平衡’，就是说我们制定的开盘价格，要能够保证一定的去化量，比如达到60%或者80%的去化量。我们处于西四环外，我觉得价格定在6万5左右比较合理。我觉得这个价格能保证我们实现一个良好的开盘，利润可能会薄一点，但是去化量大，回款多。”